北京学区房现状点评：买了入不了学？想脱手脱不了
2016年4月13日讯，“行呀你现在，能吃得起葱花饼，买得起学区房的，真是土豪。”听说王琪最近买了学区房，同事和她开起了玩笑。面对同事的调侃，王琪却没心思接茬儿。每月1.2万元的还贷压力，每天刷屏的各种房产新政、入学新规，让“抢到”学区房的王琪更加焦虑：一方面担心自己买在了房价最高点；一方面又唯恐自己买错了房。“哎，没买的时候，想买；买了之后，心里更不踏实。”王琪自言这一年老了10岁。
面对“传说中的5000点”学区房买不买都是忧伤
案例1：买了之后还是煎熬
“我们真不是什么‘土豪’，是纯‘刚需’呀。您看看，有我这样的‘土豪’吗？”30岁出头的王琪，初为人母，身材略有些发福，新剪的头发因为没时间打理而有些打绺儿。
王琪出生在东北一个省会城市，父母都是普通公务员，收入不高，但在教育上很舍得投入。身为独生女的她因为承载着父母的全部希望，也很争气，一路优等生，考上了北京的大学并顺利留京，成为亲朋好友羡慕的“新北京人”。王琪的爱人也是“新北京人”，两人5年前结婚时，在通州的京贸国际买了一套100平方米的二居室。
“那时没小孩，看同事焦头烂额地选学区房，还嘲笑他们呢。到我有了孩子才发现，真是可怜天下父母心。另外，我可能无形中受父母影响，希望孩子也能出人头地，上一个层次。”从去年孩子出生后，王琪就催着爱人去看城里的学区房，一看就是一年。
最终，王琪敲定了广渠门忠实里一套60多平方米的小二居，加上税费、中介费，总计450万元左右。而王琪通州的房子卖了320万元。“我买东西从没有这么爽快过，为了孩子，只能如此了。不够的，我们贷了些款，每月要还1.2万元，这已经是我们所能承受的上限了。”
这个换房过程，王琪看似很果断，但内心实则忐忑不安。“都说现在的楼市相当于去年股市的5000点，禁不起任何风吹草动，万一有什么新政策出台，我就成了‘接盘侠’。”更让她闹心的是，现在通州已经引入了北京二中、育才学校、史家小学、北京小学、北京实验二小5所名校，未来还要引进人大附中、五中、景山等优质校，通州的教育质量肯定会大幅度跃升，王琪已经隐隐有些后悔了。
案例2：没买却一直在纠结
小宋是在2014年小孩3岁时开始关注学区房的。作为“新北京人”，从看房第一天起，他就觉得房价有些不能承受，所以直到现在还没买到房。
最初，先是看了南城陶然亭小学的四平园小区，育才小学的畅柳园小区，福州馆小学的陶然北岸小区和高家寨。小宋觉得陶然北岸不错，但价格高，两居的户型都有点吵；四平园和高家寨是平房，可以单纯落户，居住不适合，就放弃了。之后，又看了能上海淀人大附小的世纪城，看上了商品房的两居，但是纠结那条“潜规则”：人大附小一般要落户5年才踏实，毕竟那一片楼太多了，最终还是放弃了。再之后，小宋又去看了清河的橡树湾、上林溪、观林园，也都有各种各样的不满意。
对于错过的这些房子，小宋回想起来也有些后悔；但面对不每年都在调整的教改，小宋也觉得有些释然。
案例3：旁观者质疑非理智情绪
“纠结，现在是不是还买学区房？”“凌乱，卖海淀买西城折腾合适不合适？”“好迷茫，买‘老旧小’值得吗？”在一个知名的家长论坛上，“学区房”是最热的板块，每天的帖子都有二、三百条，而这样“心里不踏实”的家长比比皆是。
前不久，壮壮妈妈遇到一件事儿，心里特别不舒服。“我去家门口的一家中介门店复印身份证，一个小伙子走进来，让一业务员帮着挂出一套房源，是一套50平方米的一居室。业务员表示，几天前刚成交了一套同类户型，成交价格450万元，建议小伙子报460万元。没想到小伙子立刻急了，喊着说报480万元，万一卖不出去再降。并责怪总结，‘你报460万元，连砍价儿余地都没有’。”壮壮妈妈说：“现在房价是卖方市场，这些卖家盲目攀比的行为，助推了市场的非理智情绪，房价就这么涨起来了。”
“买了的，不管合适不合适，孩子的上学问题毕竟解决了，像我们这种还在旁观的，还不知如何是好呢。”有一位家长说，一年前，他在看中关村一小的学区房，但看过房后才发现，房子的状况太差了，是个高楼层而且几乎不能居住，而他的孩子刚刚出生，很纠结是否现在要买。“不是有人说，现在是楼市的5000点吗？买了，担心以后跌，或学籍政策有变；不买，担心之后又会有新高。”
专家观点
无居住品质的学区房面临较大风险
亚豪地产营销总监郭毅见过不少学区房，“比如说海淀一套40多平方米的房子，房龄将近40年，楼道黑暗脏乱，卫生间小到连洗个澡都很困难，居然卖到了单价10万多。”这样的例子在北京还有许多许多，住在这样的房子里已经谈不上生活，甚至这套房子本身已经不具备居住功能，为什么还能卖出如此昂贵的价格，就是能落户带学籍。
不过近一年，学区房的风险骤增。家长花费几百万买了这样一套房子之后，本以为能解决孩子就学的问题。但是，随着 “多校划片”的推行，即一个小区对应多个小学、初中，这意味着买了学区房的家庭还是不确定到底能上哪个学校。这将让一部分学区房严重贬值，有可能你买了学区房之后忽然发现，这套为了学籍买来的小房子，一夜之间会价值缩水到当初购买价的20%至40%。失去学区房的光环，房屋价值将被打回原形。
另外，随着人大附中等名校落户丰台，并与通州三中联合办学，使得通州、丰台等区域的教学质量大幅提升，缩小了与城区名校的距离，从而也间接弱化了城区学区房的光环。目前，城区那些没有居住品质的高价学区房将面临“褪色”风险。
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